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Hausgeld umlagefähig: Welcher Anteil auf den Mieter geht
Du zahlst 300 € Hausgeld im Monat und willst genau diesen Betrag als Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter nehmen. Das geht nicht, denn im Hausgeld stecken Kosten, die das Gesetz beim Eigentümer lässt. Hier steht, welche Positionen umlagefähig sind, wie du den Anteil aus der Einzelabrechnung ausrechnest und was mit dem Rest in der Steuererklärung passiert.
Hausgeld und Betriebskosten sind zwei verschiedene Töpfe
Das Hausgeld ist dein Vorschuss an die Eigentümergemeinschaft. Daraus bezahlt die Gemeinschaft alles, was am Gemeinschaftseigentum anfällt: Wasser, Heizung, Reinigung, Versicherung, aber auch den Verwalter, Reparaturen und die Erhaltungsrücklage. Der Mieter schuldet davon nur die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, und auch die nur, wenn der Mietvertrag ihre Umlage vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB).
Ausdrücklich keine Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV die Verwaltungskosten und die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Genau diese beiden Blöcke machen den Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten aus.
Tabelle: umlagefähig und nicht umlagefähig nach § 2 BetrKV
Stand: Betriebskostenverordnung, §§ 1 und 2 in der geltenden Fassung, abgerufen am 24.09.2026 unter gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html.
| Position in der Hausgeldabrechnung | Umlagefähig? | Grundlage |
|---|---|---|
| Grundsteuer (kommt meist direkt von der Gemeinde, nicht übers Hausgeld) | ja | § 2 Nr. 1 |
| Wasser, Abwasser, Niederschlagswasser | ja | § 2 Nr. 2 und 3 |
| Heizung und Warmwasser laut Messdienst | ja | § 2 Nr. 4 bis 6, HeizkostenV |
| Aufzug (Betrieb, Wartung, Prüfung) | ja | § 2 Nr. 7 |
| Straßenreinigung, Müllabfuhr | ja | § 2 Nr. 8 |
| Treppenhausreinigung, Ungezieferbekämpfung | ja | § 2 Nr. 9 |
| Gartenpflege, Allgemeinstrom | ja | § 2 Nr. 10 und 11 |
| Schornsteinfeger | ja | § 2 Nr. 12 |
| Gebäude- und Haftpflichtversicherung | ja | § 2 Nr. 13 |
| Hauswart, nur der Anteil für laufende Arbeiten | ja, ohne Reparatur- und Verwaltungsanteil | § 2 Nr. 14 |
| Kabel, Antenne, Gemeinschaftswaschküche | ja | § 2 Nr. 15 und 16 |
| Sonstiges, zum Beispiel Wartung der Rauchmelder oder Dachrinnenreinigung | nur wenn im Mietvertrag einzeln benannt | § 2 Nr. 17 |
| Verwaltervergütung, Kontoführung, Beirat, Eigentümerversammlung | nein | § 1 Abs. 2 Nr. 1 |
| Reparaturen, Instandhaltung, Sanierung | nein | § 1 Abs. 2 Nr. 2 |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | nein, auch nicht anteilig | § 1 Abs. 2 Nr. 2 |
| Sonderumlage, Rechts- und Gerichtskosten der WEG | nein | keine Betriebskostenart |
Beispielrechnung: 3.600 € Hausgeld, 2.580 € für den Mieter
Ein konstruiertes Beispiel mit runden Zahlen. Die Einzelabrechnung einer vermieteten Wohnung weist für das Jahr 3.600 € aus, also 300 € im Monat.
| Position | Betrag | davon umlagefähig |
|---|---|---|
| Wasser und Abwasser | 420 € | 420 € |
| Heizung und Warmwasser (Messdienst) | 980 € | 980 € |
| Müll und Straßenreinigung | 210 € | 210 € |
| Treppenhausreinigung | 240 € | 240 € |
| Gartenpflege | 120 € | 120 € |
| Allgemeinstrom | 60 € | 60 € |
| Gebäudeversicherung | 270 € | 270 € |
| Hauswart (davon 20 % Kleinreparaturen) | 300 € | 240 € |
| Schornsteinfeger | 40 € | 40 € |
| Verwaltervergütung | 360 € | 0 € |
| Kontoführung | 20 € | 0 € |
| Reparatur Haustür | 180 € | 0 € |
| Zuführung Erhaltungsrücklage | 400 € | 0 € |
| Summe | 3.600 € | 2.580 € |
Rechnung: 2.580 € ÷ 3.600 € = 71,7 % umlagefähig, 1.020 € bleiben beim Eigentümer. Kommt die Grundsteuer mit 240 € im Jahr direkt von der Gemeinde, gehört sie zusätzlich in die Mieterabrechnung. Die angemessene Vorauszahlung liegt dann bei (2.580 € + 240 €) ÷ 12 = 235 € im Monat statt 300 €.
Wie hoch der Anteil in deinem Haus ist, hängt vor allem an zwei Posten: der Verwaltervergütung und der Rücklage. Ein Haus mit Aufzug und hohen Heizkosten landet eher über 70 %, ein kleines Haus mit hoher Rücklage für ein anstehendes Dach deutlich darunter. Eine feste Prozentzahl gibt es nicht, du musst die Einzelabrechnung Zeile für Zeile durchgehen.
Welcher Verteilerschlüssel gilt für den Mieter?
Seit der WEG-Reform vom 01.12.2020 gilt für vermietete Eigentumswohnungen § 556a Abs. 3 BGB: Haben Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten nach dem Maßstab umgelegt, der auch zwischen den Eigentümern gilt, meist also nach Miteigentumsanteilen. Du kannst die umlagefähigen Beträge aus der Einzelabrechnung deshalb in vielen Fällen direkt übernehmen. Steht im Mietvertrag ausdrücklich „nach Wohnfläche“, gilt der Vertrag, und du musst die Gesamtkosten neu verteilen. Widerspricht der WEG-Maßstab billigem Ermessen, fällt die Umlage auf die Wohnfläche zurück. Heizkosten verteilt ohnehin der Messdienst nach der HeizkostenV. (Stand: § 556a BGB, abgerufen am 24.09.2026 unter gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html.) Mehr dazu im Ratgeber Verteilerschlüssel.
Der nicht umlagefähige Teil in der Anlage V
Was der Mieter nicht trägt, ist für dich als Vermieter trotzdem nicht verloren. Verwaltervergütung, Kontoführung und Reparaturen setzt du in der Anlage V als Werbungskosten ab, im Beispiel 360 € + 20 € + 180 € + 60 € Hauswart-Anteil = 620 €. Die umlagefähigen Kosten sind ebenfalls Werbungskosten, die Vorauszahlungen des Mieters dafür zählen als Einnahmen.
Von der Einzelabrechnung zur Nebenkostenabrechnung in fünf Schritten
Typische Fehler, die bei der Belegeinsicht auffallen
- Die Zuführung zur Rücklage steht anteilig in der Mieterabrechnung, manchmal versteckt als „Instandhaltungspauschale“.
- Die Hauswartrechnung geht voll durch, obwohl der Hauswart auch Reparaturen erledigt oder Handwerker beaufsichtigt.
- Die Vorauszahlung wurde beim Einzug einfach auf Höhe des Hausgelds festgesetzt. Das führt Jahr für Jahr zu Guthaben und zu Rückfragen.
- Die Wartung einer Anlage ist umlagefähig, der Austausch eines defekten Teils bei derselben Firma nicht. Auf gemischten Rechnungen musst du den Reparaturanteil herausrechnen.
Objekte, Fristen und Abrechnungen im Griff
VerwalterHeld führt Objekte, Einheiten, Mieter und Eigentümer an einem Ort, überwacht Abrechnungs- und Kündigungsfristen und erstellt Betriebskostenabrechnungen mit den richtigen Schlüsseln.
VerwalterHeld ansehen →Häufige Fragen
Wie viel Prozent vom Hausgeld sind umlagefähig?
Eine feste Quote gibt es nicht. In unserem Rechenbeispiel sind es 71,7 %, weil Verwaltung, Reparatur und Erhaltungsrücklage zusammen 1.020 € von 3.600 € ausmachen. Bei hoher Rücklage oder teurer Verwaltung sinkt der Anteil deutlich.
Ist die Erhaltungsrücklage auf den Mieter umlegbar?
Nein, auch nicht anteilig. Sie dient der Instandhaltung und fällt nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht unter die Betriebskosten.
Kann ich die Verwaltervergütung dem Mieter berechnen?
Bei Wohnraum nicht. Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV keine Betriebskosten, eine abweichende Klausel im Wohnraummietvertrag ist unwirksam. Du setzt sie aber in der Anlage V als Werbungskosten ab.
Muss ich den Schlüssel der Eigentümergemeinschaft übernehmen?
Wenn der Mietvertrag nichts anderes regelt, ja: Nach § 556a Abs. 3 BGB gilt der WEG-Maßstab, außer er widerspricht billigem Ermessen. Ist im Vertrag die Wohnfläche vereinbart, gilt die Wohnfläche.
Wann kann ich die Rücklage steuerlich absetzen?
Erst wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt (BFH, 14.01.2025, IX R 19/24). Den entnommenen Betrag findest du in der Hausgeldabrechnung des Jahres.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind der konkrete Mietvertrag, die Teilungserklärung und die aktuelle Rechtsprechung. Stand: 2026-09-24.