VerwalterHeld › Ratgeber › Mietrückstand: Mahnen, kündigen, klagen – in der richtigen Reihenfolge
Mietrückstand: Mahnen, kündigen, klagen – in der richtigen Reihenfolge
Der häufigste Fehler beim Mietrückstand ist nicht die falsche Kündigung, sondern das Warten. Wer nach dem dritten Monat erst reagiert, hat drei Monatsmieten Ausfall und einen Mieter, der die Zahlung längst eingestellt hat. Dieser Ablauf zeigt, wann welcher Schritt fällig ist.
1. Verzug tritt automatisch ein
Die Miete ist nach § 556b BGB bis zum dritten Werktag des Monats im Voraus fällig. Da der Zahlungstermin kalendermäßig bestimmt ist, tritt Verzug ohne Mahnung ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ab dem vierten Werktag laufen Verzugszinsen: 5 Prozentpunkte über Basiszins bei Wohnraum, 9 Prozentpunkte bei Gewerbe (§ 288 BGB). Mahnkosten für die erste Mahnung darf man nicht berechnen – die erste Mahnung ist im Verzugsfall bereits die Folge des Verzugs, nicht seine Voraussetzung; für weitere Mahnungen sind 2,50–5 € Auslagen üblich.
2. Der Ablauf mit Terminen
3. Fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter
- an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil (mehr als eine Monatsmiete Rückstand insgesamt) in Verzug ist, oder
- über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Verzug ist, der zwei Monatsmieten erreicht.
Maßgeblich ist die Bruttomiete inklusive Vorauszahlungen. Teilzahlungen, Kautionsverrechnung und Minderungen müssen sauber berücksichtigt werden – eine Kündigung mit falsch berechnetem Rückstand ist unwirksam. Die Kündigung braucht Schriftform (unterschriebenes Original), die Angabe des Kündigungsgrunds mit Rückstandsaufstellung und muss allen Mietern zugehen. Eine Hausverwaltung kündigt nur mit Originalvollmacht im Anhang; sonst kann der Mieter die Kündigung nach § 174 BGB unverzüglich zurückweisen.
4. Schonfrist und ordentliche Kündigung
Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den gesamten Rückstand (oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle dazu), wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) – einmal in zwei Jahren. Die hilfsweise ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt davon nach der BGH-Rechtsprechung unberührt: Der Mieter muss dann mit gesetzlicher Frist ausziehen. Deshalb beide Kündigungen im selben Schreiben.
5. Wenn der Mieter Bürgergeld bezieht
Bei Rückständen kann das Jobcenter die Miete direkt an den Vermieter zahlen (§ 22 Abs. 7 SGB II), wenn die zweckentsprechende Verwendung nicht sichergestellt ist – der Mieter oder mit seiner Zustimmung die Verwaltung kann das beantragen. Bei drohender Wohnungslosigkeit übernimmt das Jobcenter Mietschulden als Darlehen (§ 22 Abs. 8 SGB II). Das Gericht informiert bei Räumungsklagen wegen Zahlungsverzugs ohnehin die Sozialbehörde. Ein früher Hinweis an den Mieter auf diese Möglichkeiten löst mehr Fälle, als man erwartet.
6. Ratenzahlung: ja, aber schriftlich
Eine Ratenvereinbarung ist oft besser als eine Räumung mit Leerstand und uneinbringlicher Forderung. Regeln: schriftlich mit Anerkenntnis der Gesamtforderung, Raten zusätzlich zur laufenden Miete, Verfallklausel (bei Verzug mit einer Rate wird der Rest sofort fällig) und ausdrücklicher Hinweis, dass die Kündigung nicht zurückgenommen wird, sondern nur die Räumung ausgesetzt ist. Ohne Verfallklausel beginnt der Prozess beim ersten Ratenausfall von vorn.
7. Für Verwaltungen: Das System dahinter
Mahnwesen scheitert selten am Recht, sondern an der Übersicht: Welche Einheit ist seit wann mit welchem Betrag im Rückstand, welche Stufe wurde wann verschickt? Ein Sollstellungslauf zum Monatsersten mit automatischem Abgleich der Zahlungseingänge und einem Mahnstatus je Mietverhältnis macht aus dem Bauchgefühl einen Prozess. Betriebskosten-Nachzahlungen gehören mit ihrer eigenen Fälligkeit (30 Tage nach Zugang) in denselben Lauf – siehe Abrechnungsfristen.
Objekte, Fristen und Abrechnungen im Griff
VerwalterHeld führt Objekte, Einheiten, Mieter und Eigentümer an einem Ort, überwacht Abrechnungs- und Kündigungsfristen und erstellt Betriebskostenabrechnungen mit den richtigen Schlüsseln.
VerwalterHeld ansehen →Häufige Fragen
Ab wann ist ein Mieter in Verzug?
Ab dem vierten Werktag des Monats, ohne Mahnung. Der Zahlungstermin ist kalendermäßig bestimmt (§ 556b BGB), Verzug tritt automatisch ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Wann darf fristlos gekündigt werden?
Bei Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen von insgesamt mehr als einer Monatsmiete oder bei einem über längere Zeit aufgelaufenen Rückstand von zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Kann der Mieter die Kündigung durch Nachzahlung abwenden?
Die fristlose ja, durch vollständige Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage – einmal in zwei Jahren. Die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt bestehen.
Darf die Hausverwaltung selbst kündigen?
Ja, im Namen des Eigentümers mit Originalvollmacht. Fehlt die Vollmacht im Original, kann der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen, und sie ist unwirksam.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind der konkrete Mietvertrag, die Teilungserklärung und die aktuelle Rechtsprechung. Stand: 2026-09-03.